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龙湖抢滩长租公寓市场 列为第四大战略主航道

2017-09-06 14:30    作者:大众网烟台房产   来源:大众网烟台房产  

龙湖是首家将长租公寓业务定位于主航道业务的房地产公司,这也是对国家租售并举政策的积极响应。在韩石看来,冠寓的优势包括能够依托集团相关资源,尤其是获得集团初步授权可以直接进

       龙湖是首家将长租公寓业务定位于主航道业务的房地产公司,这也是对国家租售并举政策的积极响应。在韩石看来,冠寓的优势包括能够依托集团相关资源,尤其是获得集团初步授权可以直接进行决策,这决定了在行业变化过程中龙湖的效率。

       租赁市场政策利好频出,令长租公寓市场备受关注,房企也不例外。龙湖地产则是第一家非常重视该项业务的房企。

       9月2日,“冠寓”在北京正式推出,这是龙湖在京沪穗深推出的第一个长租公寓项目。在产品发布会当天,龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石表示,冠寓是龙湖集团继住宅、商业、物业后,集团的第四大战略主航道业务。而龙湖是首家将长租公寓业务定位于主航道业务的房地产公司。这也是对国家租售并举政策的积极响应。

       龙湖计划将长租公寓推广至16个城市,在一线城市之外,还涵盖南京、苏州、杭州、武汉、厦门、西安、合肥、长沙、成都、重庆、天津、济南。至2017年底,龙湖计划将开业长租公寓逾15000间。

       中报显示,今年上半年,冠寓租金收入占集团收入的0.3%。

       抢滩长租公寓

       自2016年中期业绩会宣布正式试水长租公寓市场至今一年时间内,龙湖表现出对这一领域的极大重视。

       2017年3月,全国人大代表、龙湖集团董事长吴亚军在两会期间专门针对租赁市场发表提案称,目前我国商品租赁住房市场面临的首要问题就是市场供给不足,租金居高不下。

       为此,吴亚军提出的建议包括增加土地供应,鼓励开发企业兴建商品租赁住房;允许开发企业将目前空置的商用住房改建为长租公寓,进而增加商品租赁住房房源供应;建立商品租赁住房运营企业资质认证体系,向满足条件的运营企业提供税收优惠;对符合条件的承租人进行不同形式的租房补贴;商品租赁住房租户进一步纳入公共服务体系,实现与购房者均等化享有社会服务等。

       梳理龙湖在长租公寓领域的发展路径,也可以看出,集团内部对于长租公寓市场极为重视。2017年3月,龙湖冠寓在重庆和成都开业,随后布局至西安、杭州、苏州、南京、厦门。2017年下半年,冠寓开始进军一线城市,9月北京店开业。目前,龙湖冠寓已经进入8个城市。

       龙湖地产2017年中报称,长租公寓业务预计2017年底开业房间数达1.5万间以上,分布于北京、上海、深圳、广州、重庆、成都、杭州等一线及领先二线城市。

       韩石强调的龙湖是首家非常重视长租公寓业务的房企所言非虚。

       比如万科也在积极布局长租公寓市场,但是将其列为“拓展业务”。2017年中报描述中,万科将业务具体分为“房地产业务”和“拓展业务”两类,后者包括物业服务、商业开发和运营、物流地产、长租公寓等部分。中报称:“本集团的定位为城市配套服务商,主营业务包括房地产开发和物业服务。”

       韩石称,集团对于长租公寓业务十分重视。因此,三年内不考虑盈利问题。中期目标是希望突破五万间;到2020年,希望在长租公寓市场做到前三名,租金收入超过20亿。

       龙湖的优势

       长租公寓的盈利问题是不少企业的痛点,龙湖也不例外。但作为开发商,龙湖拥有自身优势。

       9月2日,龙湖在北京推出的“冠寓”采用的是轻资产模式。但在此之前,龙湖推出的长租公寓产品多是自持的重资产项目。

       韩石解释称,“目前冠寓是从轻资产入手,轻重结合,逐渐加大重资产比例。因为我们本身背靠龙湖,也拿了一些地块,有一些股权,具备地产行业特有的背景和优势。现在的冠寓已经逐渐形成一定的市场规模和影响力,所以希望从轻资产入手,快速发展起来。轻资产模式,一般是对签订租约在十年以上的物业进行改造,另外还会采取股权合作、委托管理的方式。”

       在长租公寓这片蓝海中,目前的运营主体已包括创业团队、房产经纪公司、开发商等。龙湖有何优势可以争取做到行业前三名?

       韩石认为,龙湖在运营、布局、品牌以及团队方面都拥有优势。比如,冠寓团队可以利用龙湖这个平台做集采,价格、成本都控制得非常严格。另外,冠寓有着快速的决策体系。韩石透露,“龙湖集团给了冠寓初步授权,冠寓在决策轻资产拿项目时候非常快。我们反复强调,争取在一周之内对一个项目做出判断,做不做给予明确的答复。所以在市场变化非常快的环境中,我们这方面有很大的优势。”布局方面,冠寓团队则可以依托龙湖深耕房地产行业32个城市公司的布局体系。

       21世纪经济报道记者调研了解到,由于长租公寓高企的成本,盈利成为不少企业难以解决的问题。有研究报告指出,“55%的拿房成本和65%的入住率是长租公寓行业盈利临界点,但据深入调研,很多公寓企业的拿房成本加上装修成本已经占到了80%。”

       韩石称,龙湖对长租公寓的设计已经到了毫米级尺度,可以从细节控制设计成本。“成本有几个维度,一个是轻资产的拿项目成本,二是装修成本,三是运营成本,四是管理成本——都控制得非常严格。我们专门有一套成本结算体系,从最开始的招采、定拿项目的投入产出,根据出租率、未来租金,倒推中间的各个节点,有一个总额,然后结合运营体系。”

       在产品设计方面,龙湖冠寓更强调时尚调性,还提出社群概念。韩石称,除了工作以外,冠寓提出的社群概念更多是希望租客可以更多接触社会机会;另外也希望提升租客生活品质。

       9月5日,21世纪经济报道记者暗访了龙湖冠寓项目。在记者观察的一个小时内,有约10人来此看房,这十人年龄约在20-40岁。一位决定要租住冠寓项目的已婚男士告诉记者,他在附近已有一套住房,但因家中幼儿吵闹,遂选择租住邻近单位的冠寓项目。

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刘慧慧

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