首套房利率收紧政策调整向其他热点城市蔓延

       继去年12月北京多家银行率先收紧首套房贷利率折扣后，广州、珠海、重庆、天津、杭州、青岛、大连等多地的首套房贷利率折扣也相继收紧，目前热点城市首套房贷利率8.5折优惠已不复存在，9折成为主流。热点城市银行收紧首套房贷利率折扣，是对中央房地产调控政策的进一步落实。业内认为，这意味着房地产市场的钱袋子两头都已经收紧，供给端房企融资监管去年开始就已经加强，如今需求端利率也进一步调整，分析认为流动性收紧将是今年房地产市场主基调和最核心影响因素。

       年初开始房贷收紧

       从去年底到今年初的这一段时间，一线城市首套房利率优惠收紧，并有向其他热点城市蔓延的趋势。目前，北京、上海、深圳等地区，工、农、中、建、交五大行针对首套住宅最低利率折扣均调整为9折，二套住宅利率上浮10%，其余股份制商业银行和城商行也多数调整到位。

       在广州，邮储银行、兴业银行、广州农商行等多家银行将首套房优惠利率从8.5折上调到了9折及以上；2月13日，建行将首套房贷款利率从85折（即基准利率的0.85倍）上调至9折。除建行之外，五大行中的农行、工行、中行和交行目前仍维持85折利率。

       2月10日，天津首套房贷利率收紧，招商银行、中信银行、浦发银行等房贷利率均由原来的8.5折左右上调至9折，光大银行和兴业银行等则上调至9.5折。此前天津各银行的首套房贷平均利率是4.14%，一直位居全国最低，但在春节前后，天津多家银行就已在考虑调整首套房贷利率，目前尚未调整的也更多是在等上调的正式文件出台。

       根据融360的数据分析，截至目前，房贷利率变动趋势总体是上调的，上海率先达成了优惠利率最低9折的行业共识，北京紧随其后也在向9折看齐，后天津、青岛、广州部分银行已上调至9折。

       商业银行开始调整信贷

       受到调控政策的影响，部分银行额度控制越发严格。与年初银行额度宽松、放款较为容易的惯例相反，今年银行收紧房贷显得有些不同寻常。业内人士认为，此次收紧房贷主要原因并不是额度问题，而是政策导向所致。

       在上海易居研究院副院长杨红旭看来，这是住房按揭贷款在经历了去年过快增长之后，今年商业银行开始调整信贷结构。杨红旭说：“整个2016年，商业银行的房贷利率折扣可以打到85折，现在大部分都提到了9折左右甚至更高，二套房贷进一步严格化。这既反映出商业银行领会中央调控楼市和央行窗口指导的意图，又反映出它们为了自身商业利益，提高利率，控制结构。”

       房贷优惠政策的收紧，对购房者影响大不大？以100万元住房贷款计算，此前首次购房者可以选择基准利率8.5折、贷款30年期限，每月还款约4872元；优惠利率上升至9折后，每月需偿还5013元，相当于每月多还141元，增幅有限。因此，业界认为，房贷收紧的意义更为显著地体现在市场导向方面。从目前来看，热点城市首套房贷利率收紧，对购房者的市场预期影响更大，部分购房者陷入了观望情绪，叠加此前的限购升级等调控措施，部分热点城市的楼市已经开始出现降温迹象。未来，随着楼市调控持续发力，热点城市楼市降温不可避免。

       成交量下滑明显

       除了房贷利率收紧，成交量的下滑也很明显。2017年房地产市场以“清淡”开局，某机构发布的数据显示，上周全国楼市整体上呈现出成交继续下行态势，二线城市环比降幅明显。去年成交量和价格上涨明显的苏州、南京、合肥等城市，在严格的调控政策之下，成交量下滑尤其明显。

       比如苏州，春节连续4天零成交。春节历来是楼市“淡季”，然而鸡年春节尤其冷清，统计数据显示，7天假期，苏州商品住宅仅成交12套，为去年春节的一半。

       在一线城市广州，今年春节期间的成交也非常冷清，假期一周仅成交288套一手住宅，环比下跌43%，成交均价为15752元/平方米。

       或有更多城市上调房贷利率

       在业内专家看来，此轮优惠利率幅度的减小，象征意义更明显。

       巨量信贷在2016年支撑了全国多个热点城市房价的上涨。央行数据显示，2016年，住户部门中长期贷款全年新增5.68万亿元（住户部门报6.33万亿），占全年人民币新增贷款（12.65万亿）的44.9%。不过，目前业内专家对今年房贷投放的趋势总体判断为，经历了去年的过快增长，2017年由于各地从严的地产调控政策，预计今年房贷快速增长不可持续。

       融360分析师王梦升分析称，房贷收紧是主流趋势，各地因城施策，未来将会有越来越多的城市上调房贷利率。相对于房贷利率，限购政策对楼市的影响更大，如果房价继续上涨，各地方政府会根据自己的情况出台不同的限购政策。

       去年底，中共中央政治局会议表示，要坚持稳健的货币政策，在保持流动性合理充裕的同时，注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。而房地产市场则被认为是抑制泡沫的主要对象。“但未来房贷利率大幅上调的可能性也不大。”业内人士认为，预计我国货币政策仍将保持稳健，大幅放松或者收紧的概率较低。