广州市旧区“微改造” 让房子增值

       原标题：旧区“微改造” 让房子增值

       近日，广州市城市更新局公布了《广州市2017年城市更新项目和资金计划》，计划安排正式项目111个、14.14平方公里，开展片区策划22个、65.41平方公里。值得关注的是，今年被列入正式计划的项目是去年的两倍多，而且微改造项目大幅增加。市城市更新局有关负责人表示，今年将重点实施老旧小区微改造，历史文化街区活化利用，其中老旧小区微改造项目就有93个，南华西、恩宁路、多宝街、深井古村均有微改造项目，并获得了城市更新资金的支持。记者从业内人士处了解到，近两年开展的针对老旧小区的各种改造，到目前已有一定成效，不仅老旧街区的旧楼租金比想象中高，而且住惯老城区的老人家也会重新在这带购房，亦有中青年买家因为喜欢老城区的人文环境，而专门在此置业。 

　　老街道旧房租金售价低廉？未必

　　链家满堂红多宝路分店店长邓洋茂介绍，多宝路、恩宁路一带由于这几年陆续开展城市更新改造，附近的环境较以前有明显的改进，目前租金均价约为45元/m2/月，如恩宁路某50平方米楼梯楼中层两房，月租约为2600元/月，又如多宝路某35平方米一房单位，楼梯楼首层，月租约1600元；售均价约2.3万元/m2。如恩宁路某楼梯楼中层单位，90平方米，售价为195万元，单价约2.2万元/m2，又如多宝路某楼梯楼48平方米高层两房，售价为112万元。

　　中原地产区域营业经理陈卢光向记者介绍，海珠区南华西一带中低层两房租金可达2300~2500元/月。目前旧房仍有六七成为业主自住，拿出来放租或者售卖的不过三成左右，不少老街坊对旧区感情深厚。还有一种情况是老街坊原先住的旧房面积比较大，在年轻人成家立业搬离出去后，也有老人家将剩余部分出租，自己住一部分，租一部分。

　　合富置业荔湾西华分行主管江杰全表示，政府微改造计划对一些社区效应还不明显，现时金花社区和蟠虬社区一房一厅的租金约1500~1700元/月，板块放租房源相对较少，但与去年价格相比，波动不大。如金花街5楼49平方米两房租金约2300元/月。2~5楼单位二手均价大概2.5万~2.6万元/m2。如金花街8楼58平方两房单位，售价为115万元。

　　环境改善，有老街坊重新搬回来

　　链家满堂红多宝路分店店长邓洋茂告诉记者，早年由于拆迁、改善居住环境等原因，相当部分原居住于周边的老街坊搬离了原住处，但随着环境的改善加上老城区的居住感情，亦有老人家会重新在多宝路、恩宁路一带重新购房并搬回来。目前情况来看，最近附近一带租金涨幅约为10%左右，其中“微改造”也起到较大的作用，而售价上涨则不算明显，主要是因为周边的生活配套未完善，随着环境的改善加上周边配套发展，预计以后价格亦会有一定的上涨。中原地产区域营业经理陈卢光表示，在近年来一些改造工程后，包括南华西一带的居住了解也有所改善，现在老城区开始有中青年买家购买私房重新装修居住，就是因为还是喜欢老城区的人文环境。一些老私房的购房价大约在1.4万~1.5万元/m2，但后期改造装修费用较多，而且还需补地价。

　　投资客亦看好旧区改造前景

　　从近段时间的成交情况来看，买家主要分为投资和自住，投资客约占三成左右，自住客约占七成作用，其中原居住在这一带的老人家购房占比约为自住的一到二成左右。相对来说，在多宝路、恩宁路一带买学区房的较弱，很少客户是冲着学位买房的，自住客主要为周边批发城工作的居多，选择这一带主要是因为距离工作地点相对较近，上下班比较方便，而投资客则比较看重城市更新后周边环境改善对租金提升。

　　合富置业富力环市西苑分行主管钟章程告诉记者，周边的增埗社区、广雅社区、西湾东社区等被纳入城市更新项目和资金计划中，目前环市西板块租金水平和去年相比变化不大，框架结构的二手楼均价约2万~2.5万元/m2，比如该板块内楼梯楼，房改房加装电梯的25平方米单间，售价约71万元。不过暂时出租和买卖的盘源较少。合富置业越秀庙前直街分行主管姚植玲表示，附近的新河浦和启明社区由于有学位房，因此租客或者买家都主要因为学位房来此居住，这里的业主也大多会在同区置换物业，但政府的微改造计划暂时未有明显影响。

　　熟悉海珠区紫金大街和紫龙大街片区的合富置业海珠江南西分行主管郑国超表示，原来居住在这些老旧街的居民，大概四成左右的人已置换物业。而买家会因其教育资源和交通而选择该片区。租客则会看中这区域的地理位置、交通及教育资源，大多是读初中以上的小孩家庭租住。

　　买老城区旧房

　　需注意产权、楼宇结构安全问题

　　对于有意买回老城区居住的市民，链家满堂红多宝路分店店长邓洋茂提醒，购买老西关多宝路、恩宁路一带老旧街区的物业需要注意产权、楼宇结构安全等方面，由于部分单位存在多个继承人，交易流程相对会较为复杂，交易时间会相对较长；而由于楼龄相对较长，亦有部分自建私房单位会出现结构安全问题，这些都需要买家注意和认真了解。合富置业海珠名都南分行主管许妙霞建议，有意购买草芳围片区旧房的业主映注意房屋是否有漏水情况。中原地产区域营业经理陈卢光也提醒，这些老房基本上不能贷款，购买需一次性付款，而且最大的隐患确实是产权方面，如果市民想买老私房，最好通过有丰富经验的中介公司找房源办手续。