楼市深度调控下:50宗＂地王＂为何仅有一成入市

       一年过去了，那些“地王”还好吗？

       2016年被房地产行业业内人士称为“地王年”。这一年，全国诞生了350宗地王，且绝大部分都集中分布在一、二线热点城市，其中杭州、南京、天津、上海等市的“地王”成交总价均超过了800亿元，合肥的地王幅数更是达到了32幅。

       2017年末，距离这些“地王”诞生已经一年已久，这一年中，一、二线热点城市正在经历严厉的宏观调控，在此背景下，这些“地王”现状如何呢？

       50宗“地王”仅有一成入市

       克而瑞地产研究中心在对上述的350宗地王进行综合考察后，以城市房地产交易规模、地王幅数、地块交易时间等因素，选取了50个典型地王作为样本进行分析。从这50个地王建设现状可以看到，其中只有7个项目进入了开盘阶段，而在未开盘的43个项目中，一年过去之后，仍有多达14个项目处于未开工的状态。

       克而瑞研究中心研究总监杨科伟称，一般项目，拿到地的当月一般就开始动工了，效率慢的可能两三个月。业内以高周转闻名的碧桂园更有“拿地即开工，拿地到开盘5-7个月”的速度标准。

       鉴于此，上述14宗未开工的地王已经在主动延迟入市时间，而且这些地王主要集中在广州、深圳、苏州、厦门等核心一、二线城市，其中不乏2016年上半年成交的地块，如苏地2016-WG-26号、厦门2016第021号同安区2016TP02等，闲置时间已达一年以上。

       在对热点城市南京的走访中，去年有“地王窝”之称的南京河西区域的“地王”项目并未入市，最贵“地王”楼面价已经超过每平方米3.7万，也超过该区域的政府“限价”，部分开发商更是表示“希望跨过这个周期，等待限价的放开”。

       不仅如此，在36个开工“地王”中，仍有八成尚未开盘，从已开盘的7个地王项目来看，也面临着盈利的难题。

       入市即“亏本”？ 地王的拖延术

       杨科伟分析称，已开盘的地王项目多是依据区域或板块政府限价来销售，但盈利空间着实有限。若将成交楼面价的2倍作为项目入市价格基准，仅有4个项目（北京绿地·海珀云翡、合肥文一塘溪津门、济南绿地新里城和无锡蠡湖金茂府）的开盘售价超越了这一基准，实现了“保本”销售。而南京海玥名都为了符合限价标准入市将开盘价定为每平方米44600元，与此前拿地楼面价每平方米42561元相差无几。

       对于“地王”不愿开工的原因，杨科伟分析称，大多数地块是因为开发商观望所致。事实上，这些地王项目一般都处于房价较高的核心一、二线城市，这些城市也是2017年政府“控房价”的重点，板块“限价”甚至直逼地王项目拿地楼面价，当前入市必然亏本。

       典型代表如苏地2016-WG-46号姑苏区干将东路北、仓街东地块，仁恒于2016年9月以楼面价每平方米38960元拿下，目前区域最高限价标准为每平方米40000元，按此价格不亏本几无可能。

       在采访中，不愿具名的某开发商高层向记者表示：“对于楼面价较高的地王项目，解套的思路，一方面，做区域内最高端的产品，比如聘请最好的设计团队 ，高标准的精装修，另一方面，在入市节奏上，在调控严厉时，缓慢或者少批量的投向市场，等待限价放开，跨越市场周期，再加快入市，实现整体盈利。”

       在去年市场的疯狂时期，开发商枉顾“面粉贵于面包”的现实情况，不断追高，在地王成交楼面价与周边竞品项目成交均价无异的背景下，高端产品入市也很难有较高的溢价空间。

       以合肥葛洲坝中国府项目为例，拿地楼面价为每平方米22103元，目前周边项目在售均价也仅为每平方米22000元，其只能押注于未来房价的上涨。

       加快“地王”入市 缓解供需矛盾

       由于“地王”体量较大，具有一定的区域影响力，其延迟入市不仅在客观上造成了区域内供应短缺，也同时对其他项目的入市形成负面效应。

       目前，由国土部牵头的住宅用地出让合同执行情况检查大限将至，“地王”们也将无处遁形。

       此前，为加大推地力度，防止坐地生财，囤地倒地，拖欠地款，国土部开展住宅用地出让合同执行情况检查，按照工作部署，各省级国土资源主管部门将于今年11月30日前完成检查、提交报告。

       就目前的市场情况而言，“限价”、“市场变冷”不应该成为“地王”拖延入市的理由。拿地王本身就具有极大的风险，杨科伟认为：“去年竞价拿地时，不少项目投资者都预期未来两三年房价持续上涨，在这样预判价格下成交的地块，现在自然会有巨大的风险。”

       11月21日，住建部的会议也强调，坚持调控目标不动摇、力度不放松，不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头，保持调控政策的连续性稳定性，把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重，引导好市场预期，防止出现大起大落。

       所以，加快“地王”入市，地方政府不能放任开发商延迟入市，形成囤地的情况，更要使开发商放弃“跨越周期”、“房价下一轮暴涨”的幻想。