政策叠加效应日显 楼市分化加剧

       近两个月以来，金融机构和房地产行业监管政策的叠加效应在市场上逐步凸显。11月，国家监管部门再次开会强调要坚持调控目标不动摇、力度不放松，不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头，保持调控政策的连续性、稳定性，把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重，引导好市场预期，防止出现大起大落。

       上海易居研究院近期发布的报告则显示，今年11月，50个城市新建商品住宅成交2338万平方米，同比下降13%，自今年3月以来，连续9个月同比下滑。而中国指数研究院、中原地产的监测亦显示，楼市已出现明显分化特征。

       对此，业内专家分析认为，近期政府在调控政策上追加了包括延长限卖年限卡位流动性、规范阴阳合同打击取巧行为等在内的一系列有力措施，未来的政策调控思路仍将继续围绕“房住不炒”来展开,长效机制的逐层推进也将进一步稳定房价预期。楼市价格微调窗口已经打开，未来投资宜保持谨慎态度。

       政策

       市场长效机制加速落地

       中国指数研究院在接受南方日报记者采访时表示，近期房地产市场政策面的情况可以简单概述为：国家坚持调控目标不动摇、力度不放松，地方继续深化调控；住房租赁政策进一步细化，购租并举住房制度逐步推进落实，房地产资金端口全面收紧，规范购房融资行为力度再加强。而随着购租并举模式确立，楼市交易未来或将进入一个新的时代，房地产长效机制有望加速落地。

       11月，来自全国和地方的房地产相关政策事件可谓层出不穷。11月6日，住房城乡建设部、人民银行、银监会联合部署规范购房融资和加强反洗钱工作，提出严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资，严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务，严禁房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供房地产场外配资，严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房。

       值得注意的是，暨南大学经济与社会研究院副院长张思思向南方日报记者表示，11月21日，住房城乡建设部会同国土资源部、人民银行在湖北省武汉市召开部分省市房地产工作座谈会，再度强调了“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重，引导好市场预期，防止出现大起大落。这意味着，接下来国家会加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

       就各省市的情况来看，中国指数研究院跟踪监测发现，近期与广东有关的房地产相关政策及重大事件主要是，广州在公租房管理、积分入户都表示将推出新的制度安排；而从11月14日起，深圳市提高了职工提取住房公积金用于租房的额度。11月28日，《广东省住房公积金资金流动性风险预警和管理的指导意见》正式出台，提出根据资金运行情况，参照有关规定，将住房公积金个人住房贷款率85%设为预警临界点，按照预警等级由低到高，分为一级预警、二级预警和三级预警三个等级。当个人住房贷款率、资金净流量两个预警指标同时满足条件，即触发相应预警等级。省住建厅要求，各市住房公积金管理中心要根据预警等级采取相应管控措施防控风险。

       市场    

       年底或现价格微调窗口

       在多地调控深入稳市场的政策压力下，近期各线城市楼市成交普遍保持低位平稳运行。

       11月18日，国家统计局发布的10月70城住宅销售价格统计数据显示，10月随着“因城施策”房地产市场调控政策不断深入，70城当中15个热点城市房地产市场总体平稳。9个城市新建商品住宅价格环比下降，降幅在0.1至0.3个百分点之间；13个城市涨幅继续同比回落，回落幅度在0.1至3.7个百分点之间。而几天前，国家统计局发布的前10个月全国房地产开发投资和销售情况则显示，2017年1—10月份，全国房地产开发投资90544亿元，同比增速比1—9月份回落0.3个百分点。

       机构近期的监测也印证，受政策调控影响，11月楼市降温明显，各线城市交易出现明显分化。12月1日，上海易居研究院发布报告称，今年11月，50个城市新建商品住宅成交2338万平方米，同比下降13%。自今年3月以来，连续9个月同比下滑。其中，一线城市下滑幅度最大，二线城市次之，三线城市降幅最小。这显示出，今年楼市区域分化特征已经突显。

       上海易居研究院指出，对于部分政策宽松的三四线城市来说，在房企年底冲业绩的压力下，市场热度可能还会持续一段时间。但随着各地坚持“房住不炒”方针，楼市调控政策短期内仍将维持稳定，并且金融环境仍有趋紧趋势，因此不会出现年终翘尾。

       就广州情况来看，阳光家缘网监测数据显示，11月全市网一手住宅签量达到8600套，环比上涨近四成，是3月限购升级以来的8个月里最高的一次。其中，番禺、增城、白云、海珠四个区网签量环比翻倍，全市八个区环比上涨。业内分析，进入11月下旬，开发商的推新和新批预售的节奏明显加快。从价格来看，11月一手住宅网签均价为16017元/平方米，环比仅微跌2%。二手住宅网签均价为23141元/平方米，环比微幅下降0.52%。可见二手房均价比一手房还高。根据广州中原研究发展部监测，二手住宅网签均价已连续两个月下降，但降幅都很轻微，不超过一个百分点。

       广州中原研究发展部透露，市中心区域不少房源都降价求成交，例如天河北板块的华翰大厦一套两房户型，原放盘价为350万，业主急需要名额买房，降到310万成交。12月一手房也会有不少新货推出，部分房企为完成业绩，或轻微下调价格，但预计变化幅度不会太大。12月二手房整体市场预计成交量会延续近期平稳状态，价格或将进一步微幅下调。

       分析   

       未来投资应去芜存菁

       面对当前政策和行情趋势，投资怎么办？

       信贷和房地产市场调控政策未来预期不会放松，近期机构监测到的楼市交易回暖现象主要体现在成交量上，而非成交价上，且成交区域主要集中在远郊。广州、北京、上海近期都存在同样趋势。张思思分析认为，以上种种迹象表明，未来楼市回调压力还是很大，投资者短期内要非常谨慎。

       中信建投证券研究员陈慎日前发布的行业研究报告也认为，政策走向规范化之后,以往在购房实际操作环节中通过做高房价以获取更高贷款额度的行为将不复存在,交易环节可操作空间进一步收缩,同时各价格的联动机制将促进国土局的评估价格、银行的评估价格逐步与实际成交价格趋向一致化。

       “今年以来重点核心城市二手房市场经历成交量调整，叠加紧张的信贷环境，二手房价格开始出现松动迹象。”陈慎进一步分析称，这一轮的政策规范对于重点城市二手房的影响在于，一方面可能延长盘整周期，另一方面将抑制价格上涨预期，一、二手房价差有望缩小。

       展望2018年的房地产行业投资环境，兴业研究所从策略上用了“分化加剧，去芜存菁”八个字来概括。该机构认为，政策核心还是以“稳”为主,“租购并举”长效机制加快推进。因而，2018年销售端限购、限贷的力度不会放松，限售也将作为未来房地产调控的常态化工具之一；融资端抑制房企过度加杠杆的核心目的不变，政策环境仍较紧。在调控不放松的背景下,“租购并举”长效机制将加快落地。预计2018年商品房销售将进入负增长区间,全年商品房销售面积同比预计收在-8%左右；开发投资增速则受到低库存水平、土地成交量涨价稳、租赁用地供应的正向支撑，有望稳中回落至约3%左右，仍维持正增长。

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