长租公寓市场进入加速发展阶段

       今年以来，在政策红利和旺盛的市场需求下，以长租公寓为代表的租房市场热度持续攀升。目前，国内长租公寓正进入新加速阶段，各路资本积极涌入这一年轻的行业。

       根据预测，到2020年，国内租房市场的规模可达2.71万亿。不仅魔方公寓、YOU+、湾流国际等先后获得数额不菲的融资，就连万科、龙湖、旭辉、华润置地等众多知名地产商也纷纷自建长租公寓品牌，长租市场充满机会。但对标美国最大的出租公寓运营商EQR，年净利润超过16亿美元，市值超过200亿美元，中国长租公寓发展还处在快速扩张的第一阶段。

       平安好房总经理钟惠馨指出，国内长租公寓市场空间巨大，众多参与者加入这一赛道，平安好房将借助集团优势和平台优势，力争打造“品牌公寓严选平台”，用科技+金融赋能长租公寓，助推行业大发展、大繁荣。

       长租公寓快速发展的同时，也暴露出一些行业痛点亟待解决。在钟惠馨看来，目前长租公寓行业在拿房、装修、去化、运营等阶段都面临着痛点，譬如拿房一次性投入资金大、竞争激烈、项目少、房源分散、成本不透明、施工进度管理、线上流量质量下降、获客成本持续上涨、规模不经济、回报周期长、财务管理复杂、标准化程度低、产品同质化等难题。

       资金挑战对长租公寓来说可谓是首当其冲。目前，长租公寓公司通常采用的都是重资产运营模式，需要大量的资金投入、回报周期长且回报率总体偏低。据测算，长租公寓行业整体资金需求一年内将增长到300亿元左右，其中约50%需通过融资来解决。

       此外，目前中国的长租公寓公司主要还是以租金回报为主。而数据显示，2016年中国一线城市的租金回报率分别是北京1.36%，深圳1.34%、上海1.33%，广州2.14%。无论是否自持房源，规模化运营下产生的现金流压力是所有长租公寓公司最初几年必须面对的挑战。

       除了资金、盈利挑战外，如何有效地管理大量的出租房屋和年轻的租客群，无论是集中式还是分散式公寓运营商都为之苦苦探索，这也是规模扩展中必须要突破的“天花板”。

       “底层管理系统相当于行业的基础设施，将是未来竞争中至关重要的护城河。”钟惠馨表示。

       此外，钟惠馨认为，随着长租公寓行业市场竞争日趋激烈，市场参与主体众多，对应的客户群体和提供的产品同质化严重，在有效获客和用户体验上面临着不小的挑战。

       相关市场调研数据显示，在租房市场中，80后已经“退居二线”，个性鲜明的90后成为主流，20岁至31岁租客比重达69.6%。同时，新一代“租客族”敢于尝试新鲜事物，有自己的兴趣社交圈，对生活品质有一定追求，注重体验。

       “好的居住环境、便利的交通、简洁大方的装修和完善的设施逐渐成为年轻人升级居住体验的核心诉求，租金的影响力在一定程度上降低了。单纯的空间和产品已经无法满足他们的需求，服务与生活方式成为其关注的核心。行业参与者始终要将用户体验摆在首位，不断思考如何打造更精细的产品和差异化的服务，吸引年轻用户。”钟惠馨强调。