全国卖地收入猛增43% 调控大潮中谁在蒙眼狂奔？

        《中国经济周刊》 记者 李永华

       (本文刊发于《中国经济周刊》2018年第29期)

       7月13日，财政部常规发布的一项数据似乎并没有引起太多的关注——今年上半年，地方政府获得的土地出让金26941亿元，同比增长43%。在一波严似一波的房地产调控大潮中，为何土地市场不仅没有降温，反而如此火爆呢？

       谁在疯狂卖地？谁在蒙眼狂奔？谁又是击鼓传花的最后一棒？

       暴增

       不出意料，从金额来看，一二线城市吸金能力强，如杭州上半年就拿到超过1485亿元。但是，一线城市房地产“渐冻症”以后，北京土地收入较去年同期下滑达25%！上海、广州等城市也走在下降通道。主力部队来自一直被忽视的广大三四线城市。如广东佛山半年狂揽571亿元，昂首挺进全国城市前五。

       黄河南北、长江两岸的省份纷纷蹦出一座座卖地收入超100亿元的地级市，如湖南岳阳上半年土地出让金同比暴增10倍！

       据克而瑞数据，今年3月，三四线城市经营性用地成交金额达2260亿元，同比增长123%，远高于一二线城市之和。

       除了土地出让金，与土地和房地产相关税收增幅也颇为可观：契税2974亿元，同比增长16%；土地增值税3231亿元，同比增长10.7%；房产税1484亿元，同比增长6.9%；城镇土地使用税1309亿元，同比下降0.2%。只有耕地占用税801亿元，同比下降31.7%。

       这几项合计9799亿元，再加上26941亿元的土地出让金就是36470亿元。除此之外，地方政府其他的全部收入是44642亿元。数据面前，土地财政的重要性不必废话。

       现行的土地政策下，各地方政府是土地一级市场上唯一的卖家，前往三四线城市捧场的买家是谁呢？

       房企

       经济ke7月2日的稿子《谁推高了三四线城市的房价》发出后，网友们纷纷吐槽是房企推高了房价。

       不过，房企可不会背这样的锅。有开发商私底下聊天时告诉《中国经济周刊》记者，最近两三年，一二线城市调控不断加码，限地价、限房价，市场并不好做。“有那倒霉催的，两年前拿了高地价，今年政策一来限销售价，一个项目三年做下来根本没钱赚。”

       去三四线城市是各大房企共同的选择。这些年，大房企们在三四线城市拿地积极，获利颇丰。恒大长期坚守三四线城市，全国各地都能找到许老板用同一张设计图造出来的房子。保利地产2017年新进入的24个城市中，超过90%是三四线城市。一些房企还要求各区域公司需要下沉至管辖范围内的空白地级市及其下属的空白县级市、县城、发达镇区(人口在1万人以上的镇)，号称要三四五线城市“全覆盖”。

       面对动辄号称投资上百亿的大金主，各三四线城市自然是列队欢迎。《中国经济周刊》记者发现，各地的欢迎词似乎用的是同一篇通稿，不信？请看来自不同地方政府的官网消息。

       湖北公安：非常欢迎恒大集团来我县投资，全县上下将高度配合，真抓实干，全力推动项目的落地，实现企业和政府的合作共赢。

       广西上林县：热烈欢迎恒大集团到我县投资，承诺政府会不遗余力的促成项目落地，推动项目对接合作，实现企业和政府的合作共赢。

       在河南某国家级贫困县，恒大当地项目经理画风是这样的：“希望政府有关部门做好各项基础工作，实行一站式集体办公，抓紧时间落实项目区拆迁任务和水电路气通信等基础设施建设工作。”

       县委书记则如此回应：“全县相关部门一要提高认识，解放思想，积极主动地介入，与恒大集团共同做好项目建设的各项工作。二要认清形势，担当使命。要强化功能，凝聚力量，成立阵容强大的指挥部，县委办、政府办、发改委、政法委、住建、国土、电力、水利、卫生、教体、交通等县直有关部门主要负责人任成员。”

       一位曾在某三线城市楼盘任营销总监的人士告诉《中国经济周刊》，这些房企的项目体量大，不管是作为招商引资成果，还是拉动当地楼市，政府都极力支持，往往成立专门的项目办为其服务，在不少地方都是一把手工程，“拿到的优惠条件不是小企业能比的。”

       势大力沉，大佬们入驻自然震动当地楼市，“品牌下沉本身就能带来一定的溢价效应”，该人士透露，大企业的优势很明显，往往不惜高价拿地，“比如说，高价拿下一小块地，直接拉升区域地价，但其实拿大宗土地时又很优惠。”当然，这只是其透露的小小手法之一。至于开发商在房价上涨中的具体作用，各种说法都有，莫衷一是。

       量价齐升。中国指数研究院称，2017年50家代表房企在三四线城市的拿地面积同比增长145%，楼面价同比增长53.9%。

       谁买？

       不过，不管是卖地的，还是卖房子的，不能光靠卖方吆喝，还得有人买才行，否则就可能陷入2014年左右的滞涨甚至滑坡状态。

       6月底，国开行收紧棚贷款的消息让房地产市场一阵惊魂。市场普遍认为，棚改货币化安置与货币增发及其他因素一起推升了三四线城市的房价，尤其是棚改货币化为三四线城市大量注水。公开数据：截至2017年末，国开行累计发放棚户区改造贷款3.4万亿元。今年前5月，棚改贷款4369亿元。

       对此，《谁推高了三四线城市的房价》一文反复琢磨过。

       面粉贵，面包自然要涨价。易居中国的数据称，其监测三四线城市5月的新房均价达到10350元/平方米，房价涨幅排名前十的城市中，除西安外，其余均是三四线城市。

       中国房地产业协会的数据显示，5月份二手房价过万元的城市个数已经上升到69个，其中新增房价超万元城市全部来自三四线城市。

       然而，当三四线城市房价不过万都不好意思说的时候，我们还有五线六线七八线城市来支撑地价、房价持续往上走吗？

       现实是，三四线城市近几年的居民收入并未与房价比翼齐飞，“六个钱包”买房子，掏空了祖孙三代的口袋，又透支了未来二三十年的收入以后，曾经让我们津津乐道的高储蓄率已是明日黄花。

       据统计，我国居民杠杆率已由2015年末的39.9%快速升高至2016年末的44.8%，2017年新增居民贷款创下了7.13万亿元的新高，占当年全部贷款比高达52.7%。海通证券首席经济学家姜超称，居民负债占居民收入的比重超过90%。

       谁都知道，这里面绝大部分是房贷，即便是所谓的消费贷、现金贷，也往往变相流入房市。

       这就意味着，老百姓已无力负担高房价，同时也挤压了消费能力。国家统计局称，今年5月份，社会消费品零售总额为30359亿元，同比增长8.5%，这是自2003年以来的最低点。若任由此形势恶化，扩大内需从何谈起，消费升级亦是无本之木。

       更可怕的是，超高的房价也压缩了企业的生存空间。不久前，华为将研发基地搬离深圳，就被视为高房价挤出的信号。华为尚且如此，遑论其他企业！

       即便是房企，华美的业绩战袍之下也潜藏着高风险。如，恒大净资产负债率2017年末达183.7%，有报道称，万科的总负债超过1万亿元。至今年一季度，130家房地产上市企业整体负债率达到79.42%，房企杠杆率已经处于历史高位，远超国际公认的企业债务安全线。

       警告

       警惕乃至警告的声音越来越多，信号也愈加清晰。

       两个月前，国务院副总理刘鹤说了几句常识性的大白话：做生意是要有本钱的，借钱是要还的，投资是要承担风险的。

       今年以来，全国政协常委、中财办原副主任杨伟民在多个场合不断警告，核心观点就是：房地产炒来炒去，受害的是实体和广大人民群众，已经成为最容易引爆风险的定时炸弹。

       央行前副行长吴晓灵7月发声：在泡沫中狂欢的日子不多了，做好潮水退却后的准备是每个国家、每个人都要面对的现实。

       政策已在调整。此前，国开行曾表示，棚改项目的审批权全部先上收，新项目基本暂停审批。

       7月12日下午，住建部专门召开棚改吹风会：商品住房库存不足，房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策。因地制宜推进棚改货币化安置，商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。进一步合理界定和把握棚改的范围和标准，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。

       6月29日，万科董事会主席郁亮忧心忡忡地说，10年后万科还是房地产公司的话，那真的很惨。我现在在琢磨，我们各地的公司把“地产”这几个字都拿掉。

       7月初，中交集团控股的绿城内部文件要求，“倾尽一切努力”获得受限价政策影响项目的预售许可证；对于不受限价政策影响的项目，要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售。“不限价”基本就是指三四线城市。还有不少企业都在拼命赶进度，压缩开发周期，加速卖房。

       数年前，时任中财办主任的刘鹤在获得孙冶方经济学奖的名作《两次全球大危机的比较研究》中引用了加尔布雷斯的一段话：“当经济处于过度繁荣时，没有人不相信泡沫会继续膨胀，人们不是找出理由使自己理性，而是找出理由使自己相信冒险的正确性。”

       经典中引用的经典，自然要熟读、深思。