绿地控股：“地产+基建”核心产业剑指双万亿

       绿地控股（600606.SH）董事长、总裁张玉良近日在接受记者专访时表示，在转型中实现高质量发展将是绿地未来的发展方向。

       在房地产销售规模即将触及“天花板”的市场环境下，这位绿地“当家人”表示，“房地产企业需着眼长远，推进结构调整和创新转型，提升中长期竞争优势。”

       房地产主业：连续两年失约4000亿

       绿地控股发布的2019年业绩快报显示，在房地产主业方面，该公司2019年全年实现合同销售金额3880亿元，合同销售面积3257万平方米。

       “只有努力奔跑，才能站在原地。”对于连续2年销售额未达预期，张玉良并不避讳，“我们内部定的销售目标是4000亿元，2018年和2019年都是只差一点。但是我对回款率和利润率比较满意。如果单纯只为完成4000亿元的销售，而导致回款率下降，这也不行。”快报显示，绿地房地产回款达3010亿元，住宅部分回款率达89%，较去年进一步上升4个百分点，整体回款率稳步增长。张玉良表示，面对市场下行压力，绿地的房地产主业只能狠抓销售去化，加速业绩结转。

       快报同时显示，2019年该公司全年累计获取项目108个，新增权益土地面积1805万平方米，权益计容建筑面积3508万平方米。总土地款977亿元，总货值近4500亿元，平均楼面价2439元/平方米。

       “在限购、限价等严厉的房地产调控政策环境下，绿地通过提升产品力，以及推进产品体系标准化，实现了产品溢价能力的稳步提升。”绿地控股董事会秘书王晓东认为，绿地业绩逆市增长得益于其产品溢价能力。“尽管2019年楼市降温态势明显，但绿地城际空间站等核心项目却逆市热销。此外，绿地在三、四线城市的商品房销售业绩亦快速增长，其中住宅销售金额和面积分别同比增长26%和35%，回款金额同比增长41%。”

       “我们一般只布局有高铁站的地级市。” 张玉良表示，“绿地在一、二线核心城市项目占比提高，结构进一步优化。按计容建面计算，约70%为住宅；按货值计算，约五成的项目位于一、二线城市。”

       “我们会根据各地的房地产市场变化，灵活地调控供应节奏。”王晓东说，2019年全年绿地新开工面积4199万平方米，同比增长26%；竣工备案面积2502万平方米，同比增长29%；合同交付面积2147万平方米，新增供应面积2867万平方米。

       “预计2020年房地产市场销售量要下滑5%至10%。”在张玉良看来，未来的房地产行业竞争不仅要“拼规模”，如何实现中长期的稳定发展更将成为各大房企需要关注的重点。“要想获得长期发展，就必须紧跟城市功能需求，提升自身的产业运营实力。比如，有的重点城市招商推介会多，会展业、酒店服务业就得跟得上，这时候企业就必须牢牢把握城市功能发展相关产业。”

       张玉良表示，2020年绿地将围绕“业绩较快增长、效益不断改善、亮点持续显现、竞争力稳步提升”的总体目标，着眼可持续发展，增强整体发展韧性，提高抗风险能力，为持续再成长注入更大的确定性。

       “绿地已成功转型”

       从2019年的业绩来看，除房地产外，大基建、大金融也成为绿地营收和利润来源的优势板块。“绿地在转型的过程中实现了持续高增长，这就意味着转型的成功。”张玉良表示，绿地已不再是单一的房地产企业，而是形成了大基建、大消费、大金融、康养产业、酒店文旅等多元化业务的发展模式。

       快报显示，绿地基建板块2019年全年营业收入1866亿元，同比增长47%。通过加强区域深耕、承接重大项目、调整业务结构、增加新兴业务，绿地基建产业平台全年累计新签合同金额3766亿元，同比增长19%。

       “绿地的基建板块规模发展迅速，已形成矩阵优势，规模、质量、效益、科技全方位提升，业绩贡献显著。5年内绿地的大基建规模要迈上4000亿元台阶，跻身行业前五。”在张玉良看来，绿地基建作为核心产业对于该公司业绩稳增长作用正在持续加强。

       张玉良透露，未来绿地将做实绿地大基建集团，并择机分拆上市。“绿地基建通过推进投资并购，对河南公路工程公司、济南城建进行混改，加强了自身在高速公路、市政工程等专业领域的竞争力，不仅产业能级和竞争优势进一步提升，与地产主业双向赋能的协同作用也日益发挥。”

       快报显示，绿地其他综合产业也在加快发展。在金融产业方面，绿地2019年全年实现利润总额35亿元，同比增长40%。在酒店旅游产业方面，绿地全年酒店经营收入25亿元，新拓展轻资产酒店管理输出项目18个，新开业酒店12家，累计开业酒店57家，在建酒店198家，并整合了上航国旅发展旅游业务，推进会展公司在重点会展项目输出管理。在健康产业方面，绿地以在上海建设全球医学中心为核心，引入全球顶尖医疗资源，并向全国延伸扩展，协同主业布局重大项目。在科创产业方面，该公司加强高校孵化园、城市科技园、区域科技城等“地产+科创”平台，在南昌、苏州、西安等地推进重大科创项目……

       降负债、增利润：

       转型创新迈向高质量增长

       绿地披露的数据显示，2019年公司资产负债率87.94%，扣除预收账款后负债率为81.46%，分别较2018年下降了1.55个百分点和2.94个百分点。虽有下降，但仍超出80%的资产负债率控制红线。张玉良告诉记者，房地产去杠杆的市场环境下，要保证资金链安全不断巩固，提升企业自身的抗风险能力。“随着经济下行压力增大，我们正在主动降低负债，分三年实现降负债目标，以保证现金流安全，实现有质量的发展。”

       除了降低资产负债率之外，张玉良对另一个财务指标——ROE（净资产收益率）颇为自傲。数据显示，2019年绿地的加权平均净资产收益率19.51%，增加2.37个百分点。“一般来说，降负债的同时，ROE一般也要下降的。但绿地在实现负债率降低的同时，ROE却得到提升，这是很难得的。”

       业绩快报显示，绿地在2019年加强了资金管理、稳健降负债，优化了资产负债结构。同时，该公司还加强了融资创新，发行供应链ABS金额11.56亿元；在海外发行27.2亿美元债。

       通过推进“产业经营+资本经营”，绿地2019年的投资并购活动也较为活跃。“绿地通过强化资本经营，围绕产业主线推进投资并购，2019年内披露的投资并购总金额近140亿元。”王晓东表示。

       快报显示，在房地产主业领域，绿地收购中民投董家渡等项目；在基建产业领域，该公司收购了河南公路工程公司，推进济南城建等混改项目；在酒店旅游产业领域，该公司投资控股上航国旅；在健康产业领域，该公司收购了贵州药材；在科技产业领域，绿地投资入股了涂鸦智能、佰才邦、瑞为技术、城云国际等一批领先企业。

       张玉良表示，房地产行业将呈现“市场下行、结构分化、竞争加剧”的行业特点，绿地将抓住结构性市场机遇推动主业高质量发展，实现稳中有增、增中重质。未来投资并购的方向将聚焦于各大城市群、都市圈、区域中心城市等经济和人口资源不断集聚的成长性地区。“同时，我们将深入对接地方发展需求，用好用活贸易港、会展、科技、医学中心等题材和资源，进一步发挥产业协同优势，着力获取重大战略性项目；积极实施项目并购，筛选和并购有潜力的项目。”

       2020年是我国全面建成小康社会和“十三五”规划的收官之年，也是绿地推进高质量发展、迈向“双万亿”规模的关键之年。“今年，绿地要做稳做强房地产主业，强化产业协同，产业经营与资本运作并举发展，坚持转型创新中实现高质量增长。”张玉良表示。